Ook in het recente Woonprotest kwamen de ‘huisjesmelkers’ en de ‘pandjesbazen’ weer voorbij als zijnde één van de belangrijkste oorzaken van alle ellende op de woningmarkt. Jammer, want dat belemmert niet alleen het zicht op de werkelijke situatie, maar zorgt er (daardoor) ook voor dat oplossingen verder weg zijn dan ooit. Bovendien is het belangrijk dat er verder wordt gekeken dan het hier en nu, want de woningproblematiek is niet louter Nederlands en speelt al langer dan gisteren en vandaag.
Zoals planoloog Martien van der Maan stelde in een recente column in Stadszaken: speculanten en beleggers op de woningmarkt zijn eerder het gevolg dan de oorzaak van de situatie. Iets dat Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de Universiteit van Delft, beaamt in een recent gesprek met Metro: “Onderzoek van onder andere het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam heeft aangetoond dat de aankoop van woningen door beleggers weinig tot geen invloed heeft op de koopprijzen. Dat zie je ook aan het feit dat huizenprijzen overal oplopen, niet alleen in de specifieke steden waar veel beleggers actief zijn.”
Hoe zit ’t nou eigenlijk echt? Wat zijn de problemen, hoe zijn ze ontstaan? En wat kan er aan worden gedaan? Lastig te zeggen, mede omdat, net als in de Covid-19 discussie van de afgelopen anderhalf jaar, het zelfs al moeilijk is om overeenstemming te krijgen over de feiten. Terwijl de één zegt dat de torenhoge huizenprijzen simpelweg het gevolg zijn van een groot tekort (eenvoudige economische wet tenslotte: veel vraag, weinig aanbod, dus hoge prijzen), zegt de ander dat er veel iets meer achter zit. En dat je vooral ook moet kijken naar de financiële oorzaken van die stijging, zoals hoofdeconoom van het CBS Peter Hein van Mulligen meent: “Het woningtekort is niet historisch hoog […], de woningvoorraad is in vergelijking met het aantal inwoners en huishoudens gelijk aan tien jaar geleden.” Ook de Nederlandse Bank concludeerde dat de hoge huizenprijzen meer samenhangen met de financieringsruimte van de koper dan met het woningtekort. Daarin staat het CBS en de Nederlandse Bank niet alleen. De afgelopen 25 jaar volgden de huizenprijzen nauwkeurig het maximale leenbedrag, zo schrijven Rens van Tilburg en Peter Blom van de Sustainable Finance Lab van de Universiteit van Utrecht. Dit maximum nam toe door de stijgende inkomens, de dalende hypotheekrentes en de ruimere inkomensnormen. Een constatering die ook Peter Boelhouwer doet: “In de afgelopen zes jaar is de hoogte van de hypotheekrente enorm gedaald en ons inkomen gestegen […] door die lage rente zijn de woonlasten fors goedkoper.”
